La nouvelle fiscalité des meublés de tourisme.
La location d'un logement meublé constitue une activité commerciale, que le logement soit loué en longue durée ou de façon occasionnelle en meublé de tourisme. Les revenus issus de cette location sont donc imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Pour déclarer ses revenus, deux solutions sont possibles pour le contribuable : un régime simplifié appelé micro-BIC et le régime réel. Le micro-BIC permet de bénéficier d'un abattement automatique qui peut être intéressant mais ne permet pas de déduction supplémentaire alors que le régime réel permet de déduire des frais au réel.
Tout l'intérêt consiste à calculer si les frais sont assez importants pour passer au régime réel, notamment si des charges, des frais de réparation du logement sont plus importantes que les revenus perçus. Lorsqu'on loue un meublé de tourisme, on passe généralement par l'intermédiaire de plateformes Internet Les revenus réalisés via ces plateformes doivent être déclarés dès le 1 euro, et les plateformes doivent également informer le propriétaire, lors de chaque transaction réalisée, sur leurs obligations fiscales et sociales. Les plateformes doivent également donner chaque année un récapitulatif du montant des transactions réalisées dans l'année. Elles doivent déclarer aux services fiscaux le montant annuel des revenus perçus et le nombre de transactions passées par leurs utilisateurs les années précédentes.
Le micro-BIC s'applique d'office si les recettes brutes de 2024 n'ont pas dépassé un certain montant. Celui-ci était jusqu'à présent de 77 700 € par an. Dans ce cas, qui représente la grande majorité des propriétaires bailleurs, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire pour charges de 50 % sur les recettes locatives et vous supporterez l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les 50 % restants. Pour les professionnels du tourisme dont le bien est classé « meublé de tourisme» au sens de l'article L 324-3 du code du tourisme (gites, chambres d'hôtes ... ), les revenus maximum pour bénéficier du micro-BIC sont de 188 700 €. Dans ce cas, l'abattement est de 71 %. L'imposition porte donc sur les 29 % restants. Au-delà de ces seuils, il faut opter pour le régime réel mais il est possible d'opter pour ce régime même si vos revenus sont inférieurs aux seuils. L'avantage est qu'il sera possible de déduire des revenus des travaux et les charges liées au logement. Pour opter pour le régime réel : l'option est valable un an puis elle est reconduite tacitement d'année en année;
Pour éviter que les propriétaires ne se tournent vers le meublé de tourisme parce qu'il est plus rentable et plus souple que le logement loué à l'année, la loi Lemeur portée par la députée Annaïg Lemeur a modifié les règles. Celles-ci vont s'appliquer à partir des revenus perçus en 2025. Ce sera donc en 2026 au moment de la déclaration des revenus que ce changement va devenir concret.
Le plafond d'application du micro-BIC passera à 15 000 € au maximum pour les propriétaires qui louent leur logement sans être un meublé classé ou une chambre d'hôtes. Au-delà, il faudra passer au régime réel.
Et le plafond du micro BIC sera de 77 700 € pour les meublés classés ou les chambres d'hôtes contre 188 700 €actuellement.
De plus, la loi réduit l'abattement forfaitaire pour charges à 30 % pour les personnes qui louent sans être classés et à 50 % pour les propriétaires qui louent un logement classé.
Le tour de vis est donc important puisque l'assiette de l'impôt sera beaucoup plus importante. Il sera donc sans doute plus intéressant d'opter pour le régime réel d'imposition des BIC sur les loyers de 2025. Cette option devait être exercée en mai ou juin lors de la déclaration des loyers 2024.
De manière générale, les meublés de tourisme ne sont pas autorisés dans toutes les villes. Dans certaines villes où les logements manquent, il est nécessaire d'obtenir une autorisation pour modifier l'usage du logement et la faire passer d'un logement à une activité commerciale.
Avant de louer un meublé de tourisme, il est préférable de se renseigner.
Que peut on déduire en régime réel?
Ce régime est un peu lourd car il faut se faire connaître de l'administration fiscale en remplissant une déclaration de début d'activité (POi). Un numéro Siret vous est attribué, ce qui rend redevable de la cotisation foncière des entreprises. Pour de petits propriétaires d'un seul bien loué et qui gagnent quelques milliers d'euros dans l'année, cela peut ne pas valoir le coup. Mais si des travaux importants sont entrepris comme de refaire la toiture, passer au régime réel peut malgré tout être préférable. Dans ce cas, c'est au propriétaire de déterminer son revenu net imposable. Il faut additionner tous les loyers perçus dans l'année (même ceux qui ne sont pas encaissés). li faut ensuite déduire les frais liés à ce logement comme les frais d'acquisition, notamment les honoraires d'agence. On peut également déduire les factures d'entretien et de réparation, les charges de copropriété, les taxes foncières, les frais d'assurance, les honoraires d'agence mais aussi les abonnements et consommations diverses intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée. Les Impôts et taxes de séjour payés pour le logement sont également déductibles. Des sites comme Jedeclaremonmeublé.com, decla.fr, smartloc.fr peuvent vous apporter de l'aide dans ce domaine. Si les charges sont supérieures au revenu et que vous avez opté pour le Micro BIC, il sera possible de déclarer un déficit foncier en régime réel (mais pas en micro BIC). Le déficit sera imputé sur les autres BIC sur l'année en cours et les dix années suivantes.
